Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Как происходит продажа квартиры купленной с использованием МК

Содержание

квартира на продажу

Причины продажи квартиры могут быть разные: увеличение семьи, желание расширится, развод либо банальная необходимость в деньгах. У каждого своя личная ситуация и причина, но когда квартира покупалась на материнский капитал как ее продать и возможно ли это вообще?

Изначально материнский капитал создавался государством для улучшения демографической ситуации в стране и способствовал поддержанию ребенка в семье, где появляется второй и последующие дети. Сегодня же это важная и существенная поддержка именно для семьи, в которой родился малыш.

Но, решив продать квартиру, купленную при использовании маткапитала, придется учесть определенный условия и заручится поддержкой органов опеки и попечительства, так как без их согласия продажа не состоится. Просмотрев настоящую статью, Вы сможете оценить свои перспективы в будущей продаже жилья, купленного на маткапитал.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Все люди, на протяжении всей своей жизни стремятся улучшать свой уровень благосостояния, всем хочется иметь автомобиль последней марки или просторную квартиру. Однако, путь к этим целям не легок, и зачастую на этой «трассе» встречаются препятствия.

Так, например, если семья решит продать свою квартиру, которая когда-то была приобретена на средства от материнского капитала, она может встретиться с определенными препонами, требующими решения.

Этот вопрос, несмотря на первоначальную свою сложность, вовсе не так уж и страшен. А ответ на этот животрепещущий вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал» можно узнать, прочитав эту статью до конца, итак, начнем!

Что представляет собой материнский капитал

Материнский капитал — это мера по финансовой поддержке семей, которая заключается в выдаче установленной государством суммы денег при рождении или усыновлении второго ребенка.

Воспользоваться своим правом на получение, причитающейся ячейке общества суммы денег семья может и при рождении третьего или последующих детей, если при появлении второго чада в свое время они этим правом не воспользовались.

Несмотря на то, что под материнским капиталом подразумевается определенная сумма денежных средств, однако же, их нельзя получить наличностью, так как расходование поощрительных финансов находится под чутким контролем государства.

Для каких целей выдаётся материнский капитал

Из самого названия материального поощрения видно, что выдается он женщине, родившей ребенка, а точнее второго по счету. Исходя, из этого нетрудно догадаться, что и потратиться он может не на какие-то материальные блага, а только на цели, которые связаны с улучшением жизненных условий матери и ребенка сейчас или в будущем.

Для того чтобы конкретизировать на то, что семейство может потратить полученные от государства «деньги», рассмотрим каждый разрешенный вариант отдельно.

1. Образование детей

Рождение ребенка это не только большая радость, но в то же время огромная ответственность, так как родители просто обязаны поставить на ноги своего ребенка. Немалое значение имеет в этом полученное образование.

Учитывая этот момент, а также то, что образование сегодня стоит очень недешево, государство приняло решение о том, что имеющийся у семьи материнский капитал может быть потрачен на образование детей.

Семья может потратить материнский капитал на образование детей, в следующих случаях:

  • Все дети в семье должны быть не младше трех лет.
  • Начинающий обучение ребенок должен быть не старше 25 лет.

Также нужно учесть то, что материнским капиталом может быть оплачено только образование в нашей стране, при условии наличии государственной аккредитации у учебного заведения.

2. Пенсия мамы

Полученные за рождение ребенка денежные средства могут также быть направлены и на будущую пенсию мамы. Для этого нужно подать соответствующее заявление в пенсионный фонд. Если же вдруг в дальнейшем семья решит изменить свой выбор, то направление денежных средств можно изменить, но только если женщина на тот момент не достигла пенсионного возраста.

У этого способа использования средств маткапитала существует еще одно значительное преимущество, которое заключается в том, что для выплаты будущей пенсии может быть использована лишь часть денег из государственного «вознаграждения», а оставшаяся доля направлены на другие цели.

3. Приобретение жилья

Одной из сложнейших задач для многих молодых семей является приобретение собственной квартиры или расширение уже имеющейся. Для этой цели ячейка общества также может использовать имеющийся материнский капитал.

Однако, нужно учесть один немаловажный момент: материнский капитал не выдается наличными, поэтому для начала семья должна получить ипотечный кредит в банке. А уже в дальнейшем на покрытие долговых обязательств можно будет использовать выданный государством сертификат.

Причины продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Жизненные условия довольно динамичны, в связи, с чем еще недавно приобретенное жилье может не устраивать семью сегодня.

Данный факт понятен, но и ситуации могут быть разными. Если нужно продать квартиру, приобретенную на свои собственные сбережения, ни у кого вопросов не возникнет совсем другое дело, если нужно продать жилое помещение, которое ранее приобреталось с использованием средств материнского капитала.

Между тем такие ситуации на практике возникают довольно-таки часто, рассмотрим их более подробно:

  1. Родился ребёнок. В семье очередное пополнение, радостное событие, которое очень часто требует и дополнительных квадратных метров или даже комнаты. Например, при рождении разнополых детей, ведь рано или поздно они подрастут, и каждому чаду нужен будет свой уголок.
  2. Требуется более просторное жильё. С ростом семьи, а особенно если речь идет о ячейке общества, в которой уже три и более детей, все чаще встает вопрос о переезде и очень часто в качестве нового жилья ими выбираются частные дома. Объясняется же это тем, что только в таком жилье всем членам большой и дружной семьи будет комфортно.
  3. Не устраивает сама квартира либо район проживания. С ростом ячейки общества могут изменяться и интересы всех ее членов. В результате спальный район, который еще вчера был идеальным для проживания, сегодня перестал быть таковым. И уже сейчас более удобным было бы жилье ближе к центру, как результат-необходимость продажи квартиры, которая ранее была приобретена с использованием средств материнского капитала.
  4. Переезд в другой город. Необходимость продажи квартиры, которая ранее была куплена с использованием государственного сертификата, может быть вызвана и более кардинальными причинами, например, переездом в другой город. Причин таких перемен может быть много, среди них:
  • Географический аспект.
  • Экология.
  • Перспективная работа и т. д.

Независимо от побудивших причин к резким изменениям жизни семьи цель остается все той же, нужно продать квартиру, часть стоимости которой была покрыта посредством использования материнского капитала. О том, как осуществить поставленную задачу, пойдет речь далее.

Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Главной особенностью квартир, которые ранее приобретались на материнский капитал, является то, что среди собственников на это жилье имеются и несовершеннолетние дети.

В связи с этим главным условием новой сделки с недвижимостью является не ухудшение в дальнейшем прав лиц, не достигших еще своего восемнадцатилетия.

Поэтому продажа квартиры в таких случаях допускается только при выполнении следующих условий:

  1. Дети должны сохранить право собственности, на положенную им долю жилья.
  2. Жилье должно соответствовать установленным санитарным нормам и не быть хуже предыдущего дома.

Только при выполнении этих законодательно закрепленных требований допустима операция с недвижимостью под названием «продажа».

1. Дети не лишатся своей доли в праве собственности

Материнский капитал, согласно своему определению, выдается ячейке общества при рождении второго и последующих детей, следовательно, и владельцем этого поощрения являются не только родители, но и сами несовершеннолетние.

Из чего и исходит последующее требование со стороны государства о том, что ребенок никогда и ни при каких условиях не должен терять своих квадратных метров, даже при продаже квартиры.

2. Жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих

Взрослые также должны иметь в виду, что в новоприобретаемом жилье должны быть созданы все условия для комфортной жизни ребенка. И уж тем более ни в коем случае новое место жительства ребенка не должно уступать по санитарным нормам, существовавшим в прежнем жилом помещении.

Перечень документов для оформления сделки

При принятом решении о продаже квартиры, на приобретение которой ранее был использован материнский капитал, так же как и в любом другом случае связанным со сделкой с недвижимостью, продавцом объекта недвижимости должен быть подготовлен определенный пакет документов.

В данном случае он составляется с учетом того, что собственниками реализуемого жилого помещения являются также и дети.

Далее, мы перейдем к детальному рассмотрению необходимого для рассматриваемой сделки пакета документов. Итак, начнем.

1. Заявление родителей или опекунов

Защиту интересов прав детей, не достигших восемнадцатилетнего возраста, в нашей стране осуществляют органы опеки и попечительства. Поэтому, первым шагом на пути к будущей продаже квартиры является подача заявления родителей или опекунов в эту госинстанцию.

Вместе с бланком-обращением родители должны предоставить в эту службу:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Технические паспорта обоих объектов недвижимости, как реализуемого, так и приобретаемого.

Только на основании этих документов работники органов опеки смогут выдать разрешение на осуществление запланированной сделки.

2. Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых

Учитывая, что права собственности на продаваемое жилье имеют не только родители, то есть взрослые, но и дети, в качестве документов, удостоверяющих личность, кроме общегражданских паспортов, лиц – участников сделки достигших 18-ти лет, на сделке ко всем иным документам должны быть приложены и свидетельства о рождении детей.

3. Ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка

Согласно действующему в настоящий момент законодательству в нашей стране человек приобретает полную дееспособность, то есть возможность самостоятельного принятия решений во всех важных вопросах, в том числе и при продаже недвижимости только по достижении им восемнадцати лет, до этих же пор эти задачи возлагаются на родителей или законных представителей несовершеннолетний.

Согласно с этим правилом, при продаже квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, к традиционному пакету, который прикладывается при любых сделках с недвижимостью, должно присутствовать и заявление от имени родителей или лиц, которые осуществляют опеку и попечительство над несовершеннолетними.

Согласно этой бумаге, они, то есть родители, опекуны согласны в факте участия в запланированной сделке по продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка.

4. Документ об оценочной стоимости недвижимости

Учитывая характер реализуемого жилья, то есть то, что:

  • Продаваемая квартира ранее приобреталась с использованием средств материнского капитала.
  • Факт наличия прав собственности на это жилье несовершеннолетних лиц.

Для того чтобы не допустить факт мошеннических действий, пакет документов на квартиру должен быть дополнен актом об оценке стоимости жилья, это позволит избежать как факт нецелевого использования бюджетных средств (материнский капитал), так и исключить возможность потери прав собственности на недвижимость несовершеннолетних лиц при продаже жилья по заниженной цене.

Читаем по теме:  Купить участок земли в ипотеку

5. Документы на квартиру

Реализация квартиры, купленной когда-то с использованием средств материнского капитала, по сути это та же сделка с недвижимостью, поэтому наряду с вышеперечисленными документами к договору о купле-продаже квартиры должны быть приложены следующие бумаги:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Акт приема-передачи жилого помещения.
  • Выписка из домовой книги.

Только при наличии этих документов является возможным подписание соглашения о продаже недвижимости.

6. Справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам

Продажа любого объекта недвижимости возможна только при отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

В рассматриваемом случае пакет документов должен содержать также и справку, о том, что за ранние периоды проживания в этом жилье, хозяева не имеют долгов, перед компаниями обслуживающими это помещение, то есть все счета по квартплате были проплачены вовремя.

Нюансы продажи квартиры приобретённой в ипотеку с использованием материнского капитала
Рассматриваемая сделка по своей сути ничем не отличается от других подобных операций, за исключением того, что приобретались ранее квадратные метры с использованием государственного сертификата, выданного за рождение второго или последующих детей.

В связи с чем, осуществление продажи такой квартиры, является возможным только, если:

  • Ребенок получит право собственности и в новоприобретаемом жилье.
  • Жилищные условия несовершеннолетних лиц в результате проведения этих манипуляций должны улучшиться, но ни в коем случае не наоборот.

Соблюдение этих требований находится под чутким контролем органов опеки.

Что делать, если покупаемое жильё ещё не построено

Заоблачные цены на недвижимое имущество привели к тому, что многие люди вкладывают деньги в жилье еще на этапе его строительства. Однако, ситуация в данном случае осложняется все тем же ранее примененным материнским капиталом, точнее правами собственности, которые имеют на реализуемое имущество, несовершеннолетние лица.

Между тем, выход и из данной ситуации есть, то есть можно продать квартиру и вложится в долевое строительство, однако, заранее нужно позаботиться о месте регистрации детей на этот промежуток времени.

Одним из вариантов решения этого вопроса является прописка детей у бабушек-дедушек, при условии, что на тех же квадратных метрах будет зарегистрирован один из родителей ребенка. Без предусмотрения решения этого вопроса ни один работник органов опеки своего согласия на продажу имеющейся квартиры не даст.

Причины отказа органов опеки

Не стоит относиться к подаче заявления в органы опеки легкомысленно, считая, что квартира не находится в собственности, следовательно, и запретить ее продажу никто не в силах.

Так на сегодняшний день эта государственная инстанция может не выдать разрешения на продажу квартиры в следующих случаях:

  • При несоответствии установленным нормам новоприобретаемого жилья.
  • При наличии факта ущемления прав собственности лиц, которым еще не исполнилось восемнадцати лет.

Остановимся отдельно на каждом из этих пунктов:

1. Нехватка или несоответствие нормам предоставленных документов

Вынесение утвердительного решения на обращение родителей с заявлением продать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, вопрос очень сложный. Вследствие чего, при обнаружении отсутствия какого-либо документа органы опеки потребуют дополнить представленный пакет документов.

В случае же несоответствия квартиры, которую семейство в ближайшем будущем планирует приобрести, органы опеки также вынесут отрицательное решение.

Так, подобный сценарий развития событий, вполне возможен, если:

  • Площадь нового жилья меньше.
  • «Новое» жилье не соответствует установленным законодательными актами нормам и проживание в нем может пагубно отразиться на здоровье ребенка.

В этих случаях органы опеки могут порекомендовать подобрать другое жилье и вновь обратиться к ним с соответствующим заявлением.

2. Ущемление прав ребенка в случае с ухудшением жилищных условий

Представители органов опеки в течение двухнедельного срока изучают предоставленный им пакет документов. Главным критерием их оценки является факт того, что новое жилье должно быть ни в коем случае не хуже продающегося.

В противном же случае в проведении сделки с недвижимостью будет отказано.

На основании всего вышеизложенного наглядно видно, что продать квартиру, которая ранее приобреталась с использованием средств материнского капитала задача, отнюдь нелегкая, но выполнимая, при условии, что права детей, которые наравне с взрослыми имеют право на это жилье, не будут ущемлены.

В противном же случае проведение сделки будет невозможно. И это довольно-таки разумно, поэтому и отнестись к данной букве закона нужно ответственно и принять во внимание все прописанные в нем требования. В этом случае и запланированная покупка новой квартиры в скором времени станет сбывшейся реальностью.
http://homeurist.com/

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без ущерба для себя?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.

Возможно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются.

Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают.

Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.

Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях.

Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.

Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?

Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.

Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее.

Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.

В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города.

Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет.

В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.

Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.

Условия, по которым осуществляется продажа

В первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены. Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью.

По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир. В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.

Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.

Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.

После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов.

Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.

Какие документы понадобятся?

В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.

В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки.

Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.

Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:

  • план квартиры;
  • документы с указанием стоимости жилья;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • копия договора на квартиру;
  • справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Подводные камни, с которыми можно столкнуться

Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа.

Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.

При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.

Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.

Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

Бывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.

Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.

Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.

Советы и рекомендации

Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.

Читаем по теме:  Ипотека на постройку нового дома

Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.

Обратите внимание, что доля, которая была у детей на предыдущую квартиру, не должна быть меньше доли в новой квартире. Это еще одна причина, почему могут возникнуть спорные ситуации. Есть еще один вариант.

Вы можете не выделять долю в новой квартире детям, но перевести денежные средства на их собственный счет в банке. Сумма должна быть точная и соответствовать документам. В этом случае в дальнейшем будет легче взять кредит на новую квартиру или продать ее.

Как вы видите, продажа квартиры в такой ситуации вполне осуществима. Она происходит дольше, чем обычные сделки и требует много документов, но зато вы сможете улучшить ваши жилищные условия и переехать в новый дом.
https://biznesluxe.ru

Как выглядит на практике продажа квартиры приобретенной с использованием МК

Сегодня наличие собственного жилья для многих семей России все так же остается лишь несбыточной мечтой.

На сегодняшний день материнский капитал – действительно хорошая поддержка для обретения собственного жилья. И многие семьи этим пользуются.

Однако также сегодня многих, кто купил недвижимость за материнский капитал, по разным причинам интересует вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?» — рассмотрим его далее в статье.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Вариантами продать квартиру, купленную на материнский капитал, могут стать:

  • Процесс обмена жилой площади на другое помещение, желательно с большими размерами;
  • Параллельная продажа квартиры в наличии и приобретение нового жилья (так называемая альтернативная сделка).

Таким образом, организация продажи квартирного помещения или частного дома, купленных при помощи выделенных материальных средств безопасна для себя со всех сторон.

Продать жилое помещение можно лишь в том случае, если запланирована покупка нового объекта недвижимости, равнозначного или большего по квадратным метрам.

Через сколько можно продать квартиру после покупки за материнский капитал?

При приобретении жилья с помощью средств материнского капитала, дальнейшая продажа такого жилья законодательно ограничений не имеет.

Нет прямого указания в законодательном акте о том, что если квартира была куплена с помощью материнского капитала, то продать такую квартиру в последующем будет невозможно.

Однако органы опеки и попечительства данный вопрос держат на контроле, и в Едином государственном реестре недвижимости по такому жилью должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях на продажу без разрешения органа опеки и попечительства.

Данное требование закреплено в 28 и 37 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в статье 21 федерального закона об опеке и попечительстве.

Как это выглядит на практике?

Поскольку денежные средства материнского капитала были израсходованы на приобретение квартиры, то в качестве сособственника жилья должен быть указан и ребенок, средства которого были израсходованы.

А при возникновении вопроса о продаже такого жилья, необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка.

Без получения такого разрешения, совершить сделку невозможно, так как получая выписку из ЕГРН на продажу жилья, в ней будет указано ограничение на продажу без разрешения органа опеки и попечительства.

Поэтому даже если продавец и покупатель проигнорируют такое разрешение, то сдав документы в ЕГРН для регистрации нового собственника, он получит отказ. То есть квартира будет числиться собственностью продавца.

Разрешение на продажу, выданное органом опеки и попечительства, подписывает глава местной администрации. Срок действия такого документа законодательно не ограничен, однако, практика идет по признанию разрешения действительным в течение трех месяцев со дня выдачи.

Вместе с тем, до сих пор действует требование Министерства образования РФ, которое изложено в письме от 20 февраля 2002 года за № 09-М о том, что разрешения органа опеки и попечительства должны выдавать на срок в один месяц. Если за это время следка не была совершена, то требуется новое разрешение.

Средства материнского капитала можно использовать не только на покупку жилья, в том числе и с помощью ипотеки, но и для строительства индивидуального жилого дома, переоборудования или реконструкции жилого помещения.

Поэтому если в дальнейшем возникнет вопрос по продаже и такого жилья, то также необходимо будет получать разрешение органов опеки и попечительства. Если ко времени продажи такого жилья дети уже будут взрослыми, то, естественно, разрешение уже на продажу не понадобится.

Каким образом можно получить разрешение от органа опеки и попечительства, если возникла необходимость продать жилье, одним из собственников которого является несовершеннолетний?

Для этого следует подать соответствующее заявление в орган опеки и попечительства по месту проживания. Такой документ составляют родители несовершеннолетнего, в котором излагают, каким образом будут защищены права несовершеннолетнего, если будет получено разрешение на продажу.

По установившейся процедуре, ответственный работник органа опеки и попечительства обязан провести собеседование с родителями и лично убедиться, что права ребенка нарушены не будут. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то с ним также проводится беседа.

К заявлению, которое подается в орган опеки и попечительства, родители несовершеннолетнего должны приложить следующий пакет документов:

  • копии своих паспортов;
  • копию свидетельства о заключении брака;
  • копию о рождении ребенка;
  • если ребенку 14 лет и более, то письменное согласие от него на продажу его доли в квартире;
  • копии документов на продаваемое жилье и приобретаемое.

Помимо описанных выше документов, в него также включаются:

  • Расписки от собственников недвижимости, подтверждающие согласие на сделку, данное на добровольной основе;
  • План квартирного помещения и справка, выписанная Бюро технической инвентаризации о цене жилья;
  • Правильно оформленная справка о текущем состоянии финансового лицевого счета имущества, в отношении которого запланирована сделка;
  • Выписка о том, что за квартирой не имеется непогашенных счетов за коммунальные услуги и налоговые платежи.

После изучения всех поданных документов и проведения собеседования, орган опеки и попечительства должен прийти к выводу, что выдав разрешение на продажу квартиры, сособственником которой является несовершеннолетний член семьи, права ребенка не будут ущемлены, и он будет обеспечен жильем, в соответствии с нормами, которые предусмотрены Жилищным законодательством.

То есть жилищные условия не должны быть ухудшены. А это означает, что доля в новом жилье не может быть меньше доли, которая была в старом жилье.

Чтобы избежать нарушений прав несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства настаивают на одновременном проведении сделок со старой и новой квартирой, или же требуют вначале приобрести жилье, в котором будет доля несовершеннолетнего, а затем уже дают разрешение на продажу старой квартиры.

Установленные правила помогают защитить материальные права каждого ребенка, а также без труда продать недвижимое имущество.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры будет выписано в течении 14 суток со дня подачи заявления, если интересы несовершеннолетних членов семьи соблюдены.

Какие риски несет покупатель, приобретая квартиру, купленную за материнский капитал?

При появлении мыслей о продаже квартиры, приобретенной благодаря материальным средствам из материнского капитала необходимо подумать не только о быстром свершении сделки, но и возможных рисках при несоблюдении законов и требований законодательства РФ.

Несоблюдение прав несовершеннолетних детей может вызвать массу неприятностей. После того как они достигнут границы своего совершеннолетия, у них появляется 3 года для того, чтобы оспорить совершенную сделку и признать ее недействительной из-за того, что их лишили законной доли.

Если сделка будет аннулирована, то покупателей обяжут вернуть жилье старым хозяевам. Те же в свою очередь должны вернуть вырученные за недвижимость материальные средства, а в случае их отсутствия возвращать стоимость частями.

В таком случае клиент, который приобрел квартиру за материнский капитал, может пострадать из-за ежегодно повышающейся инфляции, уменьшающей значимость денежных средств, вложенных в данный проект.

Конечно, сделки с недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, требуют повышенного внимания и контроля. Очень важно правильно и грамотно оформить все документы, ничего не забыть и уложиться в сроки.
https://kvart-m.ru

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Вопрос: Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?

Ответ: Такой вопрос может возникнуть только в том случае, когда у Продавца оказались дети (не менее двух), и они – НЕ собственники квартиры.

Наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для Покупателя.

И дело не только в правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (МСК). А это налагает на получателя такой субсидии определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем.

Чем это может грозить Покупателю такой квартиры? В чем вообще может быть опасность (риск) покупки жилья, оплаченного материнским капиталом?

В том, что появляется еще одно серьезное основание для признания сделки недействительной (и даже – ничтожной!) – нарушение условий использования материнского капитала при покупке квартиры.

А как узнать, применялся ли здесь материнский капитал вообще, и если применялся, то нарушены условия его применения или нет? Для этого нужно понимать, как происходит покупка квартиры с использованием средств маткапитала, и какие условия его использования установлены законом. Сейчас разберемся.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры?

Условия использования материнского (семейного) капитала установлены законом ФЗ-256 от 29.12.2006 “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Весь длинный текст закона изучать не обязательно. Но Покупателю квартиры, которая могла быть ранее приобретена на средства материнского капитала, нужно знать следующее.

Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года.

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

  • для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
  • для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
  • для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.

Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (около 450 тыс. руб.). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае – на приобретение жилья для всей семьи).

В соответствии с п.4, статьи 10 указанного закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей).

Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате маткапиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.

В таких случаях, согласно закону, обладатель сертификата должен составить письменное, нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что он (обладатель сертификата и титульный собственник квартиры) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи (обоих супругов и их детей).

Когда в будущем? В течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность.

Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. И уж точно это должно быть сделано ДО ТОГО, как семья решит продать эту квартиру.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Читаем по теме:  Как с плохой кредитной историей произвести рефинансирование кредитов

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу.

В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

  • нарушение нотариального обязательства;
  • нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
  • нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству.

Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

  • Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.
  • А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

  1. Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования (на первичке);
  2. Он мог взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.
  3. Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям.

И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец.

Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и предъявляет справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие цели (например, на обучение ребенку).

Владельцу сертификата такие справки выдаются в местном отделении ПФР по его запросу.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Договору долевого участия (ДДУ). И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям.

Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

Кстати, супруг и взрослые совершеннолетние дети обладателя сертификата имеют право отказаться от получения доли собственности в квартире (ведь это их право, а не обязанность). Для этого они пишут нотариальный отказ от принятия доли, положенной им по закону. Покупателю тоже надо иметь это в виду.

Вообще, если в сделке с недвижимостью присутствуют дети (особенно – НЕ собственники жилья), или квартира перепродавалась не один раз, то Покупателю квартиры рекомендуется получить дополнительную консультацию профильного юриста применительно к условиям конкретной сделки.
http://kvartira-bez-agenta.ru

Тонкости продажи квартиры купленной с использованием МК

На протяжении многих лет, государство оказывает помощь родителям, в виде материнского капитала. В большинстве случаев, этот капитал тратится на приобретение новой недвижимости. Приобретенная таким способом квартира, в дальнейшем может быть продана. Но прежде всего, нужно убедится в том, что продажа этой недвижимости разрешена законодательством.

Кто может быть собственником недвижимости?

Согласно гражданскому кодексу страны, собственниками недвижимости, приобретенной за материнский капитал, могут быть только дети. Поэтому, продажа такой квартиры возможна только при согласии органов опеки.

Оформление детской доли недвижимости осуществляется в течении шести месяцев с момента покупки. Все обязательства по передаче детской части оформляет опекун ребенка. Права собственности ребенка сохраняются законодательством до его совершеннолетия.

Специфика продажи квартир под материнским капиталом

Закон не запрещает продавать недвижимость под материнским капиталом. Но исходя из того, что собственниками могут являться несовершеннолетние дети, то разрешение на реализацию жилья должны давать исключительно органы опеки.

Согласие органов опеки при продаже квартиры является обязательным, так как этот документ должен предъявляться при регистрации договора.

Если такого документа нет, то на продажу выдается отказ. Разрешение на продажу представлено постановлением главы администрации соответствующего населенного пункта. Данное разрешение имеет определенный срок своего действия, который устанавливается исходя из конкретной ситуации.

В среднем, срок действия разрешения на продажу составляет около трех месяцев. Если во время действия документа продажа не была осуществлена, то необходимо оформлять новое разрешение.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Заявление на продажу несовершеннолетний владелец должен писать от своей руки. Опекуны не могут оформлять любые документы на продажу от своего лица. Выдача разрешения органами опеки зависит от того, где будет жить ребенок после продажи квартиры. Если ребенок не получить после продажи аналогичное жилье, то государство может отказать в выдаче согласия.

В обязанности официальных опекунов входит подача заявление с указанием причин продажи. Также они должны собрать такие документы:

  • Копия свидетельства о рождении ребенка
  • Копия свидетельства о заключении брака
  • Выписка из места жительства и техпаспорт на квартиру
  • Справка из школы

После того, как государство выдало разрешение, семья может заниматься продажей квартиры.

Орган опеки рассматривает заявление в течение 15 дней

Срок рассмотрения органами опеки заявление на согласие, составляет пятнадцать дней. При этом, инспекторы должны осмотреть жилье, которое будет приобретено взамен продаваемого. На основе осмотра новой квартиры, специалисты составляют определенный акт.

Поэтому, чтобы начать продажу недвижимости, необходимо предварительно подобрать новое жилье.

Государство может отказать в продаже, если новая недвижимость будет находится в другом регионе. Большим плюсом для доказательства улучшения жилищных условий для ребенка, будет факт оформления на ребенка нового жилья.

Если все же семья решила переехать в другой регион, то для одобрения органов опеки нужно предъявить весомые доказательства. Это могут быть какие-то медицинские показания, или же перевод одного из родителей на другую работу.

Какие документы нужны для получения разрешения

Нужны следующие бумаги:

  • Справка о количестве прописанных людей в квартире.
  • Заявление от детей и их опекунов на разрешение продажи недвижимости.
  • Согласие несовершеннолетнего владельца квартиры на ее продажу. Этот документ должен быть предоставлен в письменном виде.
  • Документы, удостоверяющие личности детей и взрослых.
  • Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и выписки из финансово-лицевых счетов.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Копии сделок о купле-продаже и сдачи-приемки.

Как продать заложенную квартиру?

Бывают случаи, когда квартира была приобретена с использованием материнского капитала наполовину с ипотечными средствами. Так как квартира находится в залоге у банка, то для ее продажи банк должен дать свое согласие.

Заложенную квартиру можно продать несколькими способами

Существует несколько вариантов продажи заложенной квартиры:

  • Деньги покупателя за квартиру используются для погашения ипотеки.
  • Все обязанности по ежемесячной выплате ипотеки продавца, оформляются на покупателя.
  • Продавец самостоятельно выплачивает кредит и продает квартиру без залога.

Продажа заложенной недвижимости и своего рода риск. Ведь стоимость квартиры с данным обременением будет ниже на 5% рыночной ее стоимости. После продажи обремененной недвижимости, нужно на протяжении полугода купить новое жилье и выделить в нем доли собственности.
http://posobaby.com

Ссылка на основную публикацию