Купить участок в ипотеку - пошаговая инструкция

Купить участок земли в ипотеку

Содержание

земля в ипотеку

Для многих граждан, на сегодняшний день, единственным способом приобретения жилья является покупка земельного участка и дальнейшее строительство. Такой вариант очень удобен тем, что владелец сам решает какой дом ему необходим, да и строительство жилья можно проводить постепенно, по мере поступления финансов.

Но бывают ситуации, когда денег не хватает даже на первоначальный этап – покупку участка. В таких случаях не обойтись без банковского кредита. Конечно, ипотека на квартиру и на земельный участок – это совершенно разные вещи. Под залог квартиры банки с легкостью выдают кредиты, так как оценивают их, как легко продаваемое жилье в любое время, а вот с земельными участками ситуация усложняется.

Так как данная тема популярна и востребована среди нашего населения, представляем Вашему вниманию подробную статью, где Вы узнаете как получить кредит, какие документы необходимо собрать и куда обращаться.

Можно ли взять ипотеку на земельный участок под ИЖС

Покупка участка земли обходится несколько дешевле, нежели квартиры или дома, однако, все же, требует серьезных накоплений. Чтобы ускорить момент получения участка и не ждать, пока вся сумма будет накоплена, можно обратиться в банк за ипотекой на землю.

Но перед этим следует ознакомиться со всеми ожидающими Вас в дальнейшем трудностями.

Можно ли взять ипотеку на покупку земельного участка?

В законодательстве прописана возможность выдачи займа на приобретение участка, который становится при этом предметом залога. Однако в реальности процедура оказывается куда более сложной, нежели кажется на первый взгляд.

Все дело в том, что банки считают надел неликвидным объектом. Его крайне сложно продать, а значит, у организации нет гарантий, что в случае нарушения контракта она не понесет убытки.

Каждая организация выдвигает свои требования к участку. Выделим наиболее существенные:

  • Категория почвы надела;
  • Местоположение. Хорошо, когда участок относится к какому-либо населенному пункту и расположен не далее, чем в 50-70 км от отделения банка;
  • Транспортная развязка. Если к наделу ведет асфальтированная дорога – это тоже плюс;
  • Экология. Очень важно, чтобы рядом с участком не было свалок и заводов, способных загрязнять почву и воздух;
  • Документы. Участок должен быть оформлен по всем правилам и иметь четко обозначенные и соответствующие кадастровому плану границы;
  • Отсутствие обременений (аренда, залог и пр.).
  • Очень хорошо, когда к участку подведены коммуникации. Во всяком случае, источник воды должен быть обязательно.

На определенные категории земель имеется запрет. Так, нельзя получить ипотеку на покупку:

  1. Муниципальных и госземель, если только они не предназначены для жилищного строительства;
  2. Земли из заповедников, парков, лесных массивов и т.д.;
  3. Наделы, с площадью меньше 6 или больше 50 соток.

Под какие цели дают такую ссуду?

Конечно же, кредитные компании отдают предпочтение ипотекам на земельные участки для ИЖС, то есть выделенным под индивидуальное жилищное строительство, поскольку они обладают высокой ликвидностью.

  • Можно получить землю под дачу (СНТ и ДНП), а также для ведения хозяйства (ЛПХ).
  • Куда сложнее обстоят дела с кредитованием на покупку сельскохозяйственных (с/х) земель, поскольку перепродавать их сложно, а сохранить изначальное состояние невозможно. Стоит отметить, что до 2004 года такие операции были в принципе запрещены законодательством.

Сейчас приоритет в выдаче кредитов на этот тип земель отдается юрлицам и индивидуальным предпринимателям, которые планирую использовать участок в коммерческих целях. Главным критерием при оценке такой земли является уровень ее урожайности.

Условия получения и требования к заемщику

Прежде всего, следует понимать, что ставка по кредиту на землю выше (16-19%), чем на другую недвижимость, поэтому и требования к доходу соискателя у банков будут куда более высокие. И хотя срок выплаты ипотеки на земельный участок стандартный – 10-25 лет, без первоначального взноса надел Вам не отдадут.

Поэтому, если у Вас есть возможность предложить в качестве залога нечто более ценное, нежели земельный надел, можете ею воспользоваться и получить заем под меньший процент.

Получить ипотеку на землю можно будучи:

  • гражданином РФ;
  • совершеннолетним, но не пенсионером;
  • зарегистрированным в том населенном пункте, где расположен банк;
  • стабильно трудоустроенным;
  • обеспеченным (иметь возможность выплачивать кредит).

Разумеется, у Вас также должна быть хорошая кредитная история.

Оформление кредита на надел

Как уже было упомянуто, процедура получения займа на землю довольно трудоемкая. Вам придется собрать выдвинутый банком пакет документов, подобрать подходящий участок, провести его оценку и заключить договор.

Необходимые документы

В пакет бумаг, который потребуется Вам для оформления ипотеки, в обязательном порядке будут входить такие документы:

  • правоустанавливающие документы на надел;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый номер и план, сведения о назначении земли, ее площади, расположении, допустимом использовании и пр.;
  • если продавец в браке, потребуется заверенное согласие на продажу участка от супруга/и;
  • если совладельцем является несовершеннолетний, придется обращаться в органы опеки, чтобы земля могла быть продана;
  • акт, указывающий, что продавец – владелец надела;
  • отчет об оценке участка;
  • справка из бюро техинвентаризации о том, что построек на территории надела нет.

Составление договора

Договор купли-продажи во время ипотечного кредитования составляется письменно и подлежит заверке у нотариуса. Регистрация договора должна быть проведена в течение 15 дней с момента подачи всех документов.

В договоре указываются все данные по участку (кадастровый номер, площадь, границы и пр.).
Кроме того, содержание такого договора отличается рядом особенностей. Так, в нем может быть прописана возможность заемщика строить на здания на территории участка без уведомления кредитора.

Порядок действий

Оформление договора ипотеки на земельный участок включает в себя несколько действий:

  • одобрение банком сведений, поданных соискателем, его заявления и кредитных возможностей;
  • оценка участка;
  • вынесение решения о ликвидности земли;
  • определение размера ставки и срока выплат по кредиту.

Зная теперь о том, дают ли ипотеку на земельный участок, важно узнать и о том, какие банки это делают.

Советуем обратить внимание также на следующее видео, в котором специалист по ипотечному кредитованию указывает на важные моменты такой процедуры в отношении земельных участков:

Банки, в которых можно получить заем

Поскольку ипотека на покупку земли и строительство дома является в России достаточно новой процедурой, разработаны еще далеко не все ее этапы. Высокой представляется и ставка по таким займам.

Однако число граждан, желающих приобрести землю в ипотеку, растет с каждым днем, а значит, следует ожидать изменений в этой области.

На сегодняшний день кредиты на покупку участка предлагают такие известные финансовые организации как Сбербанк, ВТБ-24 и Россельхозбанк. Именно в последний из перечисленных банков Вам лучше обратиться для покупки земли с/х назначения.

Кстати, у подобных организаций обычно прямо на сайтах есть специальный калькулятор для просчета ипотеки на приобретение земельного участка и строительство дома.
http://urned.net

Ипотека на земельный участок

Приобретение загородного участка, строительство дома, покупка готового таунхауса с участком или права аренды земли с целью строительства на ней дома — все это примеры того, на какие цели в банках выдается так называемая ипотека на земельный участок.

Любой из приведенных случаев требует вложения немалых средств, а если денег нет, то их можно взять в банке, предоставив все необходимые документы и залог.

Данный вид ипотечного кредитования очень похож на обычную ипотеку, однако имеет и ряд важных отличий:

  • высокие проценты;
  • большой пакет документов;
  • выдаваемая сумма кредита значительно выше.

Купить в ипотеку земельный участок получится только под целевое использование, которое прописывается в условиях кредита в каждом банке, предоставляющем такую услугу.

Сложности земельной ипотеки

При стандартном варианте покупки квартиры в ипотеку в качестве залога банк использует приобретаемое жилье. Если рассматривать вариант покупки готового дома с землей, тогда он является обеспечением. В случае ипотеки на землю банку крайне трудно оценить ее реальную стоимость, невзирая на цену продажи, а также спрогнозировать дальнейшее ее изменение. Приходится учитывать множество факторов.

Сегодня это может быть район с очень благоприятной экологической обстановкой, озером, лесом через 100 м. Через пару лет муниципалитет решит провести здесь трассу, частный предприниматель построит птицефабрику или произойдет что-то еще, что в значительной степени понизит стоимость участка.

Таким образом, в случае невозврата долга кредитная организация будет реализовывать землю по значительной меньшей стоимости и понесет убытки. С этим и связаны столь высокие ставки по кредиту. Но если предоставить под залог имеющуюся недвижимость, то можно воспользоваться ипотечным нецелевым кредитом, ставки по которому выгоднее.

Ипотека на покупку земельного участка не выдается без первоначального взноса. Он составляет от 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

При большой сумме сделки придется иметь и собственные средства в достаточном количестве, чтобы заплатить этот взнос и взять необходимые кредитные средства.

Земельная ипотека. Требования по объекту недвижимости

Ипотека под земельный участок имеет определенные требования к залогу. При оценке участка будет особое внимание уделяться его категории и месту расположения. В каждой кредитной организации требования разные, но в целом можно говорить о том, что при нахождении земли в заповедной зоне, резервной, водоохранной шансы на кредит минимальны.

Читаем по теме:  Как использовать материнский капитал на покупку жилья

               Сейчас в пригородной черте активно возводятся котеджные поселки.

Приобретение участка в них является оптимальным вариантом и на такие сделки банки гораздо охотнее выделяют средства.

При получении ипотеки на землю сельскохозяйственного назначения необходимо помнить, что она может быть оценена ниже, поэтому могут возникнуть сложности с получением необходимой суммы на ее покупку.

Перечень необходимых документов по приобретаемому объекту и требования к заемщикам

В зависимости от вида приобретаемого объекта (земля, участок с домом, на строительство дома) необходимо предоставить в банк документы:

  • кадастровый/технический паспорт участка/дома;
  • отчет об оценке земельного участка;
  • свидетельство на права собственности;
  • смета индивидуального строительства;
  • договор подряда на возведение дома.

Потребуются и личные документы:

  • паспорта заемщика и поручителей;
  • справка о размере доходов;
  • документы о семейном положении;
  • военный билет.

Приведенные перечни не являются исчерпывающими. В банках Воронежа кредит на покупку земельного участка выдается гражданам, чей возраст составляет от 21 года до 65 лет. При этом общий трудовой стаж должен быть не менее 5 лет, а на последнем месте работы — не менее 6 месяцев.

Купить землю в кредит в ОАО «Россельхозбанке»

На данный момент Россельхозбанк является лидером на рынке кредитования по продукту «Ипотечное жилищное кредитование», предусматривающего приобретение земельного участка, строительство дома, окончание начатого строительства.

Заключение договора кредита на земельный участок осуществляется здесь в течение 5–7 рабочих дней после подачи заявки.

Условия:

  • Сумма: от 100 000 руб. до 20 000 000 руб
  • Ставки: от 9.75%

Первоначальный взнос: от 15%

  • Срок: до 25 лет.

Дополнительные возможности: При наличии материнского капитала или возможности отнесения семьи заемщика к категории «Молодая семья» действуют специальные условия кредитования. Ипотека на земельный участок Россельхозбанка позволяет на приемлемых условиях приобрести землю.
http://ipotekaoblvrn.ru

Как оформляется ипотека на земельный участок

Многие российские граждане не хотят жить в условиях шумного мегаполиса и стараются перебраться за город. Купить готовую недвижимость для проживания доступно немногим, а вот построить по собственному проекту дом мечты – вполне реальный и выполнимый проект.

Именно поэтому популярной разновидностью ипотечного кредита выступает ипотека на земельный участок, и если он соответствует всем обязательным требованиям закона, то потребитель имеет все шансы оформить ипотеку на земельный участок в финансово-кредитном учреждении.

Безусловно, получателю залога придется преодолеть трудоемкий и длительный процесс сбора пакета документов для заключения договора ипотеки на земельный участок.

Ипотечные договоры под залог земли стали применяться в России с конца последнего десятилетия 20 века, и специалистам приходилось преодолевать целый ряд проблем и практических трудностей. По этой причине данные юридические операции не получили широкого распространения.

С годами развитие экономики стимулировало модернизацию схемы выдачи ипотечного кредита с конкретным целевым назначением – приобретение земельного участка для строительства жилой недвижимости. Современная финансовая система находится в постоянном развитии, поэтому на сегодняшний день установлен единый порядок для оформления ипотечного договора.

            Ряд теоретических вопросов и сейчас остались до конца неразрешенными.

Критерии соответствия земли при оформлении ипотеки

Когда потенциальный заемщик подал в банке заявку на выдачу ипотеки, ему придется некоторое время ждать ее рассмотрения и вынесения решения. Финансово-кредитное учреждение перед одобрением выдачи кредитных ресурсов должно быть уверено в том, что приобретаемый земельный надел является ликвидным. Это означает, что участок в достаточной степени прибыльный и оборотоспособный.

На качество земельного участка оказывают влияние основные показатели:

  • Расположение на месте. Важный фактор – близость к населенным пунктам.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Категория почв, которые составляют земельный надел.
  • Близость расположения транспортных развязок.
  • Участок не должен располагаться на местах водоохранных, природоохранных, резервных зон.
  • Участок должен иметь зафиксированные границы.
  • Участок должен располагаться вдали от мест сброса бытовых отходов промышленных предприятий.

Расстояние от выдавшего ипотечный кредит банка (региона, где он расположен) должно быть минимальным. К примеру, в условиях договора залога недвижимого имущества большинство кредитно-финансовых организаций вносят пункт с конкретным указанием предельной удаленности местонахождения участка, предоставленного в залог.

Как правило, устанавливается расстояние не более 50-70км от населенного пункта, в котором располагается банк-залогодатель.
  • Участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
  • Наличие на территории земельного надела природного водоема и лесной зоны.
  • Если вблизи земельного участка располагается подъездная дорожка, обеспечивающая открытый доступ для движения всех видов транспортных средств, то это будет считаться благополучным обстоятельством.
  • Земельная территория участка должна принадлежать к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Следует отметить немаловажный момент – земли сельскохозяйственного назначения лишь в единичных случаях будут рассмотрены финансово-кредитным учреждением в качестве предмета залога. Именно поэтому ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения не получила широкого распространения в отечественной финансово-кредитной системе.
  • Участок не должен иметь дополнительных обременений: ареста или аренды. Также он не должен находиться в залоге.
  • Купить можно лишь только тот земельный надел, который находится в собственности продавца. Это должно быть подтверждено соответствующими документами.
  • Указывается минимально допустимая площадь земли, которая может регулироваться региональными, градостроительными или земельными нормативными актами.
В приоритете у финансово-кредитных учреждений находятся участки, которые являются частью котеджного поселка по причине их стабильной востребованности на рынке недвижимого имущества, а также высокого уровня благоустроенности. Ипотеку на земельный участок данного вида заемщик может получить на более лояльных условиях.

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

Гражданам, подобравшим идеальный участок (по их собственному мнению), перед заключением сделки нужно заострить внимание на существенных факторах, которые через годы могут оказать значительное влияние на формирование цены приобретаемого земельного надела. Рассмотрим эти моменты детальней:

Первоначально познакомьтесь с будущими соседями и задайте вопросы относительно текущих дел на данной территории. Следует ненавязчиво узнать о безопасности местности, качестве земли и прочих важных тонкостях, информация о которых доступна лишь тем людям, которые некоторое время проживали в этой местности.

Выясните, какие факторы местной земли они считают недостатками, а какие достоинствами.

После этого займитесь самостоятельным изучением прилегающей к вашему участку территории. Обратите внимание на наличие подъездных путей и коммуникаций и поинтересуйтесь у жителей, есть ли вблизи производственные базы, способные засорять окружающую среду.

Не лишним будет изучить размещенную в СМИ информацию. К примеру, в интернете или в свежей прессе можно найти интересные статьи относительно той местности, в которой вы покупаете земельный надел. В электронных и печатных изданиях могут быть сведения об экологических проблемах местности или обостренной криминальной обстановке.

Какие земли нельзя купить в ипотеку

Согласно п.1, 2 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке», установлен прямой запрет на покупку с использованием кредитных ресурсов на следующие виды земельных участков:

  1. Земель с площадью, которая не соответствует нормативным требованиям о минимальных размерах.
  2. Земель, которые принадлежат муниципальным или государственным органам власти, при этом п. 1 ст. 62.1. Федерального закона от 16.07. 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке» указывает на возможность выдачи ипотеки на земли с неразграниченной государственной собственностью. Но здесь должно работать следующее условие – участок предназначен для жилищного строительства.

Какие документы необходимо предоставить при оформлении ипотеки на земельный участок
Для того, чтобы оформить ипотеку на земельный участок залогополучателю понадобится собрать оформленный должным образом пакет документов. Вот перечень необходимых бумаг:

1. Правоустанавливающий документ на землю.

2. Свидетельство о государственной регистрации собственнических прав на земельный надел.

3. Акт, подтверждающий, что продавец является собственником земли.

4. Кадастровый план земли, который содержит такую информацию:

  • индивидуальный кадастровый номер;
  • категории;
  • виды разрешенного использования;
  • указание, где участок расположен;
  • площадь;
  • цены.

5. Если у покупаемого земельного надела есть совладелец, не достигший совершеннолетия, то понадобится получить разрешение органов попечительства и опеки.

6. Отчет независимого эксперта-оценщика.

7. Справка, подтверждающая, что на приобретаемом земельном участке не имеется построек. Эту бумагу нужно взять в бюро технической инвентаризации.

8. Если надел земли находится в совместной собственности супругов, то нужно получить согласие на продажу от второго супруга. Документ нужно заверить у нотариуса.

Требования к залогополучателю при покупке земли в ипотеку

Кредитно-финансовые организации России готовы сотрудничать в вопросах ипотечного кредитования лишь с определенными категориями гражданами:

  • Они являются российскими гражданами;
  • У заемщика имеется постоянный доход, которого хватает на погашение обязательств по кредитному договору;
  • Совершеннолетние граждане, у которых еще не наступил пенсионный возраст;
  • Заемщик не имел в прошлом отрицательной кредитной истории и исправно платил по своим обязательствам;
  • Регистрация заемщика в населенном пункте, где расположено отделение банка, выдавшего кредит;
  • У заемщика есть документы, которые подтверждают постоянную трудовую занятость.

Вероятные дополнительные траты при оформлении ипотеки на земельный участок

После того как заемщик подпишет ипотечный договор, ему придется понести определенные финансовые расходы.

  1. Во-первых, ему надо заплатить за то, чтобы на участок приехали сотрудники банка – там будет произведен осмотр и анализ местности. Затем на место следует пригласить команду имеющих лицензию оценщиков – их услуги также придется оплачивать будущему владельцу земельного участка.
  2. Во-вторых заемщика ждет уплата комиссионного вознаграждения банка за то, что был открыт кредитный счет. При сборе необходимого пакета документов будут бумаги, требующие нотариального заверения. Как вы понимаете, услуги частного нотариуса тоже придется оплачивать.

Специфика договора залога недвижимого имущества

Данный вид ипотеки отличает комплекс важных особенностей, предусматривающих:

  • Право заемщика на строительство. Это выражается в том, что на участке, находящемся в залоге, он может возводить любые постройки, и для этого уведомлять кредитора не требуется.
  • Право финансово-кредитного учреждения без согласия залогодержателя возводить на принадлежащем ему земельном наделе здания.
Читаем по теме:  Необходимые документы для получения ипотеки

Если на земле, которая сдается в виде ипотечного залога, имеются сооружения и здания, то права кредиторов будут распространяться на них тоже. Но здесь есть немаловажный момент – отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земле, осуществляется только с согласия держателя залога.

Нужно понимать, что ликвидность земельных участков существенно ниже квартир, и по этой причине банк будет настаивать на том, чтобы проценты по кредиту были максимально высокие.

После того как ипотечный договор будет подписан, у заемщика появляются законные права на возведенные на участке строения. Данная норма отражает принцип земельного права, суть которого заключается в единстве судьбы земельного надела и связанного недвижимого имущества. Данный принцип описан в пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ.

Невозможно сделать залогом лишь часть земельного участка, так как в случае приобретения гражданином доли в долевой или совместной собственности, она может быть гарантом ипотеки только после того, как будут собраны дополнительные бумаги.

Финансово-кредитное учреждение потребует оформить согласие всех остальных собственников долей земельного надела.

Вариант получения не целевого кредита

Если приобретаемый участок имеет низкую ликвидность, то финансово-кредитное учреждение предложит заемщику не целевой кредит. Данный вариант предполагает получение заимствованных у банка денежных ресурсов, используя в качестве залогового имущества объект недвижимого имущества, который уже на правах собственности принадлежит получателю залога.

Согласно условиям подобного кредита гражданин получит шанс сэкономить на оценке земельного участка, так как должностные лица кредитного учреждения при выдаче денег по ипотечному договору не будут брать во внимание его стоимость и прочие характеристики.

Такие же выгодные отличия имеет кредитная ставка не целевой ипотеки, которая в большинстве случае ниже ставки кредита на покупку земельного участка.

Как происходит оформление договора ипотеки на земельный участок

Целевая ипотека будет оформлена в стандартном порядке, который дополняется некоторыми моментами. Банк одобряет предоставленное заемщиком заявление, его кредитную историю, данные о заявителе. После этого оценщики занимаются своей непосредственной деятельностью на месте.

В процессе оценки земельного надела учитываются такие показатели:

  • Тип почвы;
  • Размер участка;
  • Расположение надела;
  • Рельеф земельного надела;
  • Глубина участка;
  • Качество земельной территории;
  • Расходы, связанные с благоустройством земли;
  • Доход в зависимости от показателя рыночных цен;
  • Страховые взносы;
  • Налоги.

После того как заключение экспертов будет на руках, согласно его результатам кредитная организация принимает решение относительно ликвидности земли. На основании этого факта будет установлена соответствующая процентная ставка по ипотеке.

Ипотека на земли сельскохозяйственного назначения

На законодательном уровне вплоть до 2004 года запрещался залог сельскохозяйственных земель. Но в Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении» были внесены новые изменения, и с этого момента границы их оборота стали намного шире.

Есть одно ограничение, которое касается взыскания на подобные земли, происходящего только после того, как период сельскохозяйственных работ истек.

Данный вид ипотеки встречается довольно редко. В большинстве случаев, правами на покупку земель сельскохозяйственного назначения пользуются индивидуальные предприниматели и юридические лица. Пользование такими землями можно осуществлять лишь в коммерческих целях.

С каждым годом количество договоров ипотеки стабильно увеличивается.

Когда происходит оценка сельскохозяйственных земель на первое место выходят такие показатели:

  • Потенциальные расходы и доходы при использовании
  • Показатели урожайности
  • Каменистость грунта
  • Механический состав грунта

Подведем итоги: договор залога на недвижимость в виде земельного надела – длительный и достаточно сложный процесс, требующий много финансовых вложений и сил для его реализации.

Перед тем, как приобретать надел земли, следует детально проверить условия, в которых он находится, а также его качество – это делается для того, чтобы убедиться в его прибыльности.

Необходимо учитывать присутствие систем коммуникации, развитость местной территории, наличие инфраструктуры.

Граждане, которые приняли решение купить землю, получили возможность справиться с существующими ограничениями разными способами, которые предлагает гибкая кредитная система.
http://www.papabankir.ru/

Предложения банков

Среди достаточно большого разнообразия кредитных продуктов, которые присутствуют на соответствующем рынке в России, есть и такие, которые хоть и востребованные, но относительно малоизвестные широкой публике.

Например, к таким относится кредит на приобретение земельного участка или, говоря другими словами, земельная ипотека. Выдаётся такой кредит под залог приобретенной за него земли. Земельная ипотека относительно недавно действует в России.

Данный вид кредитов пользуется спросом преимущественно у следующих категорий людей:

  1. У желающих заиметь свой собственный дом, но ограниченных в средствах – есть деньги на строительство, но нет на покупку земельного участка. Следует отметить, что строительство дома с нуля, зачастую выходит дешевле, чем покупка уже готового. Кроме того, при новой постройке можно удовлетворить свои индивидуальные вкусы – технологию строительства, планировку помещений и т.д.
  2. У тех, кто таким образом изыскивает возможность получить прибыль с последующей продажи уже купленного земельного участка. Могут встречаться ситуации, когда стоимость земли значительно увеличивается в своей цене.
    Например, на окраине города была пустошь без водопровода, газовода и электричества. А через 1 – 2 года все эти блага современной цивилизации здесь будут присутствовать, и доказательства для этого имеются. Ну, если и не прямые доказательства, то, во всяком случае, твёрдая убеждённость. А вдобавок поблизости будут построены рынок и укрытая автостоянка.

Такие покупатели проводят анализ инвестиционной привлекательности того или иного земельного участка, после чего покупают его, если он им подходит. Деньги на покупку могут быть как собственные, так и взятые в банке – кредит под залог покупаемой земли.

Время между покупкой и последующей продажей обычно составляет от 1 до 3 лет. Доход, т.е. разность покупки и продажи, должен значительно перекрывать процентные выплаты банку. Только в таком случае можно получить оправданную прибыль.

Земельная ипотека появилась на кредитном рынке России относительно недавно – около 5 лет назад. Вероятно, с этим и связана повышенная сложность её оформления сравнительно с обычной жилищной ипотекой.

Кредитных программ на покупку одной только земли в настоящее время немного. Преобладают предложения на ссуды для приобретения земельных участков вместе с уже находящимся на нём жильём (готовым или строящимся). Ипотечный кредит в первую очередь требует залога. И таким залогом является недвижимое имущество.

Земля без строений не вызывает большого доверия у банков, т.к. они считают, что у неё низкая ликвидность. Из этого вытекает сложность земельной стоимостной оценки, затруднения при совершении сделок. Процентные ставки на получаемые земельные кредиты превышают ставки квартирных ипотек на 1% – 2%.

К факторам риска для банков относится и вероятность снижения стоимости приобретенной земли. Это может произойти, если, например, рядом будет построено экологически вредное промышленное предприятие.

Земельный участок, который планируется взять в залог, должен соответствовать ряду критериев – таковы требования банков. Вот обычные, стандартные требования банков:

  • расстояние от города не более 30 км (у отдельных банков – до 75 км);
  • земля не должна относиться к заповедникам, национальным паркам, водоохраной и резервной зоне;
  • продавец участка должен быть его собственником и иметь план участка;
  • участок не должен находиться в обременении.

Большим доверием у банков пользуются участки, где имеются вода, свет, газ, канализация. Если рядом находятся лес, река или озеро, то это будет дополнительным плюсом в рейтинге привлекательности земельного участка.

Уровень доходов у кандидата на получение земельной ссуды должен превышать доходы соискателя обычной жилищной ипотеки. Эти данные проверяются банком.

В случае одобрения, первоначальный взнос будет составлять, в большинстве случаев, не менее 20%. Кредит обычно выдаётся на срок от 10 до 25 лет. Если ссуда была выдана в рублях, то процентная ставка может составлять от 12% годовых.

Но чаще она более высокая: от 15% – 16%. В случае долларового кредита преобладают ставки от 13%. Земельная ссуда, оформленная под залог имущества (движимого или недвижимого), позволит снизить процентную ставку на 1% – 2%.

Шансы получить деньги для приобретения земли увеличатся, если на купленном участке будет построен дом. Для банков это будет дополнительным положительным доводом в пользу безопасности своего займа. Следует отметить, что банки отслеживают целевое использование выданных денежных средств, чтобы они шли именно на строительство дома.

Среди прочих документов, которые необходимо предоставить заёмщику, будут утверждённый проект производства строительных работ и договор со строительной подрядной организацией. Впрочем, всё это относится не к чистой разновидности земельной ипотеки, где фигурирует одна только земля.

По программам земельной ипотеки работают около 20 кредитных организаций. В частности, следующие банки:

  • «ВТБ24»,
  • «Зенит»,
  • «Сбербанк России»,
  • «Московский кредитный банк»,
  • «БСЖВ»,
  • «Россельхозбанк»,
  • «Возрождение»,
  • «Нордеа Банк».

Банки «ВТБ24» и «Сбербанк России» могут выдать земельный кредит на покупку земли, которая находится в аренде. Естественно, с согласия собственника этой земли. При этом срок выплаты ипотеки не будет больше, чем срок аренды.

Условия земельной ипотеки рассмотрим на примере «Сбербанка России» (одни из самых лучших условий кредитования):

  • сумма кредита – от 45 000 рублей,
  • ставка (рубли) – от 12%,
  • срок выплаты – до 30 лет,
  • первый взнос – 15%.

В этом банке кредит на землю выдаётся в рублях. Сумма выдаваемого кредита не превышает 85% договорной стоимости земельного участка. При получении кредита комиссия не взимается. Требуется наличие 2 поручителей.

Годовые процентные ставки зависят от суммы первоначального взноса, кредитного срока и от того, имеется ли у заёмщика вклад в этом банке или карта, на которую начисляется зарплата.

Приведенные далее ставки подразумевают соответствие третьему условию (наличие вклада/карты).

Кредитный срок до 10 лет (включ.):

  • 12% – 1-ый взнос от 50%;
  • 12,25% – 1-ый взнос от 30% до 50%;
  • 12,5% – 1-ый взнос от 15% до 30%.

Кредитный срок от 10 до 20 лет (включ.):

  • 12,25% – 1-ый взнос от 50%;
  • 12,50% – 1-ый взнос от 30% до 50%;
  • 12,75% – 1-ый взнос от 15% до 30%.
Читаем по теме:  Ипотека на квартиру в строящемся доме

Кредитный срок от 20 до 30 лет (включ.):

  • 12,50% – 1-ый взнос от 50%;
  • 12,75% – 1-ый взнос от 30% до 50%;
  • 13% – 1-ый взнос от 15% до 30%.
Если же у вас нет вклада или карты в этом банке, то размер всех процентных ставок увеличивается на 0,5%.

Заёмщик должен соответствовать ряду требований:

  • Возраст на момент предоставления кредита на покупку земли – от 21 года.
  • Возраст на момент погашения кредита – 75 лет.
  • Рабочий стаж – от 6 месяцев на текущем месте работы и от 1 года совокупного стажа за последние 5 лет. Данное требование не распространяется на получающих зарплату на карту банка.
  • Количество созаёмщиков по земельной ипотеке не может превышать 3-х физических лиц. Их совокупный доход влияет на размер выдаваемого кредита. Супруг (супруга) титульного созаёмщика в любом случае, независимо от платёжеспособности и возраста, является созаёмщиком (исключением является случай присутствия действующего брачного контракта).

Документы необходимые для рассмотрения кредитной заявки:

  • Заявление с анкетой.
  • Паспорт заёмщика (созаёмщиков, поручителей, залогодателя – если есть) – предъявляется.
  • Справки с места работы и иные подтверждающие уровень доходов для заёмщика и созаёмщиков (исключение – заёмщик получает зарплату на карту этого банка).
  • Документы на землю.
  • Документы на залоговое имущество (если такое имеется).
  • Документы об уплате первоначального взноса.

             По усмотрению банка этот перечень документов может быть изменён

Заявка на кредит рассматривается в течение 2 – 5 рабочих дней после подачи всех документов. Кредит может быть предоставлен как за 1 раз, так и за несколько выплат. Схема погашения аннуитетная, ежемесячная.

За досрочное погашение комиссии не взимаются. Пеня за просрочку – 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (от следующего за днём просрочки по день погашения долга).

http://refina.ru

Правовые особенности

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения:

  • Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов.
  • В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы:

  • 2 сотки – для целей садоводства и огородничества;
  • 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки;
  • 6 соток – для осуществления дачного хозяйства.

Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли.

Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.
https://infonedvizhimost.com/

Ссылка на основную публикацию