Коммерческая ипотека для физических лиц 2018

Коммерческая ипотека для физлиц

Содержание

коммерческая ипотека

Развитие малого и среднего бизнеса создало новую отрасль ипотечных кредитов, такую как коммерческая ипотека. Данный вид ипотеки может предоставляться как юридическим лицам, так и физическим лицам, ведущим свой бизнес. Коммерческая ипотека отличается от обычной тем, что в долг покупается нежилая (коммерческая) недвижимость для нужд фирмы, это может быть использование помещения под аренду, офис, склад, производство.

В отличие от жилой ипотеки коммерческая не очень распространенное явление, да и получить ее сложнее. Но для бизнеса – это очень важная поддержка, благодаря которой можно расширить производство, увеличить приток клиентов, соответственно приумножить прибыль.

Эта статья дает возможность разобраться в данной теме полностью, даже если Вы никогда не слышали о таком виде ипотеки. Вы сумеете узнать как получить коммерческую ипотеку выгоднее, сможете выбрать подходящий банк, а также подготовить необходимый пакет документов. Не бойтесь зарабатывать больше, желаю Вам удачи в Ваших начинаниях.

Коммерческая ипотека

Несмотря на сложности, сопряженные с возвратом заемных средств, интерес потенциальных заемщиков к кредитным продуктам не угасает.

Кроме товарных кредитов, кредитных карт и кредитов на неотложные нужды в число самых востребованных банковских продуктов входит коммерческая ипотека.

Смотрите более подробно в этой статье о порядке оформления ипотеки.

Понятие коммерческой ипотеки

Ипотека – это целевой кредит, предоставляемый предпринимателям, физическим и юридическим лицам для покупки недвижимого имущества.

В качестве обеспечения (или залога) по кредиту выступает приобретаемый объект строительства — отдельно стоящее здание, сооружение или его часть.

Как известно, все объекты недвижимости подразделяются на жилые (дома, квартиры, прочие объекты, обустроенные для проживания в них) и нежилые, т.е. коммерческие (производственные, торговые, складские, офисные помещения и т.п.).

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является ее целевое назначение:

  • в отличие от жилого помещения, она приносит доход собственнику в виде арендной платы, единовременного поступления средств при купле-продаже, а также в виде дохода, полученного в результате использования лизинговых схем (финансовая аренда) и факторинговых схем (продажа с отсрочкой платежа под гарантию третьих лиц).

Предприниматели и руководители бизнес-структур не могут организовать бизнес или финансово-хозяйственную деятельность без здания, поэтому покупка или аренда недвижимости занимает центральное место в бизнес-плане любого коммерческого проекта.

Одним из возможных источников приобретения объекта коммерческой недвижимости является коммерческая ипотека.

Получение коммерческой ипотеки на выгодных условиях

По закону, предоставлять денежные займы могут кредитные и финансовые учреждения, получившие лицензию Центробанка:

  • банки;
  • микрофинансовые организации (МФО) и прочие аналогичные, официально зарегистрированные структуры.

Важно учесть, что стоимость кредитов в банках в 20 – 40 раз (!) дешевле, чем в МФО.

Следовательно, в качестве источника финансирования предпочтительны банковские продукты, предлагаемые учреждениями, имеющими банковскую лицензию.

Перед подачей заявки на ипотечный кредит целесообразно изучить предложения разных банков. Они отличаются сроком кредитования, процентной ставкой, стоимостью обслуживания кредита и требованиями к заемщикам (по возрасту, семейному положению, трудовому стажу, уровню основного и вспомогательного дохода, величине первоначального взноса, виду залогового обеспечения).

Важно: чтобы тщательно изучить условия кредитного договора, можно попросить текст предварительного договора на руки и обсудить его с грамотным юристом перед подачей заявки. Только в таком случае можно оградить себя от непредвиденных обстоятельств.

Чтобы оценить все возможные варианты, целесообразно воспользоваться кредитным калькулятором и с учетом этой вариативности выбрать оптимальное решение.

Вообще, частным случаем решения такого вопроса является оформление долгосрочного кредита и фактическим досрочным погашением остатка долга в полном объеме.

Иными словами:

  • оформляем кредит на 20 лет;
  • гасим ежемесячно по графику до тех пор, пока не соберем нужную сумму (остаток тела кредита без учета процентов);
  • набрав нужную сумму, сразу гасим кредит одним платежным документом. В таком случае можно сэкономить до 400% средств, полагающихся уплате.

Очень важной составляющей ипотечных кредитов является помощь государства. Речь идет о программе рефинансирования кредитов.

Суть рефинансирования заключается в возврате заемщику сумм по процентам. В частности если ставка Центробанка составляет 4%, а текущий банковский процент – 20%, то разница 15% возвращается заемщику.

Чтобы получить полную информацию по рефинансированию, достаточно обратиться в местную Администрацию и обозначить проблему. Ответ будет получен в течение 30 дней.

Документы для оформления коммерческой ипотеки

В данном случае следует рассмотреть требования к заемщику и требования к предмету ипотеки – зданию, которое планируется купить в кредит. Точные требования обозначены в описании кредитного продукта.

Тем не менее, основными из них являются следующие:

  • возраст заемщика 20 – 60 лет;
  • прописка на территории РФ;
  • наличие постоянного дохода (от размера ежемесячного дохода зависит сумма кредита);
  • наличие страховой программы;
  • положительная кредитная история;
  • отсутствие обременительных обязательств.

Что касается требований к предмету залога (т. е. приобретаемому объекту), то важно обозначить следующее:

  • срок ввода объекта в эксплуатацию (чем «моложе» здание, тем большую сумму можно получить по кредиту);
  • вид используемых строительных материалов (например, кирпичные здания предпочтительнее деревянных);
  • право собственности на строительный объект и право собственности на земельный участок должны быть оформлены надлежащим образом;
  • отсутствие обременения;
  • надлежащее техническое состояние объекта;
  • категория здания (жилое помещение нельзя купить и использовать в коммерческих целях). Тут можно больше узнать о процедуре перевода жилого помещения в нежилое;
  • наличие предварительного Договора купли-продажи (или соглашения о намерениях), подтверждающего факт передачи продавцу первоначального взноса (примерно 20% от общей стоимости объекта по Договору. Эта величина может быть иной, в зависимости от конкретных условий банка и возможностей покупателя);
  • страховая программа для предмета залога (т. е. приобретаемый в ипотеку объект обязательно страхуем в страховой компании, лучше – в той, которая является партнером банка);
  • наличие технического паспорта на объект;
  • выписка из кадастрового Реестра.

Этот перечень может быть изменен или дополнен банком, в зависимости от программы кредитования.

Коммерческая ипотека для физического лица

Владельцем объекта нежилой (коммерческой) недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Иными словами, магазин может купить не только акционерное общество, но и частный покупатель, не занимающийся коммерческой деятельностью.

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступной для граждан, проживающих на территории РФ. Для этого необходимо:

  • выбрать объект для покупки;
  • проверить наличие всех необходимых документов у собственника (частного лица, коммерческой структуры, государства);
  • чтобы заключить выгодную сделку, целесообразно заказать независимую негосударственную оценнку стоимости объекта (это гораздо быстрее, чем в государственной оценочной компании, при этом документ, полученный из бюро, будет иметь юридическую силу в суде);
  • при содействии грамотного юриста заключить предварительное соглашение о намерениях;
  • обратиться в банк к кредитному эксперту и получить полную консультацию, предоставив имеющиеся документы (к документам по объекту следует приложить заявление установленного образца и документы о заемщике);
  • предварительно обсудив текст кредитного Договора с юристом, внести свои коррективы и представить пакет документов в банк на кредитную комиссию.

Коммерческая ипотека для юридического лица

В случае покупки коммерческой недвижимости коммерческой структурой, пакет документов на объект будет таким же.

Коммерческая ипотека для юридических лиц отличается пакетом документов, характеризующих заемщика (покупателя). А именно:

  • устав;
  • учредительный договор;
  • декларации о доходах за последние 6 месяцев;
  • справка об отсутствии задолженности в бюджет и внебюджетные фонды;
  • справка об отсутствии обременения;
  • справка о действующем расчетном счете в банке;
  • складская справка (или справка о товарных остатках);
  • справка о наличии (отсутствии) действующих финансовых обязательств;
  • заявка на получение кредита (по форме банка);
  • Акт независимой оценки объекта (здания);
  • справка из Росреестра о категории объекта (жилая, нежилая недвижимость).

Срок оформления ипотечного кредита может составлять от 10 дней до 2 месяцев, поэтому следует запастись терпением и готовностью представить дополнительные документы по запросу банка.

Удовлетворив заявление заемщика на кредит, банк перечисляет продавцу сумму кредита, таким образом реализуется тройственное соглашение между банком, покупателем и продавцом.

Коммерческая ипотека предоставляет ряд дополнительных возможностей для развития бизнеса, исключая необходимость изъятия из оборота собственных средств покупателя.

С учетом длительного срока кредитного соглашения следует осознанно подходить к выбору здания, к выбору кредитной программы и реально оценивать собственные возможности.

В случае неблагоприятного развития событий можно обратиться в банк и получить отсрочку, заключить дополнительное соглашение на новых условиях или обратиться в государственную структуру с заявлением о рефинансировании процентной ставки.

В любом случае, долгосрочный кредит – это ответственное мероприятие в условиях нестабильной отечественной экономики.

Частые вопросы по коммерческой ипотеке

Как уже понятно из статьи, в отношении бизнес-ипотеки действующее законодательство не совершенно.

В отношении ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости заложен совершенно другой механизм оформления, а также регистрации залога в отличии от жилищной ипотеки.

Потому рынок разработал несколько схемы проведения таких сделок, которые не выходят за рамки законодательства.

Читаем по теме:  Как происходит продажа квартиры купленной с использованием МК

Существует три основных схемы:

  • наиболее сложной и длинной является схема, когда при заключении договора купли-продажи, продавец получает лишь часть средств от покупателя, а также банк дает свои гарантии возвращения денег. После этого собственность переоформляется на нового собственника. Дальше происходит заключение договора об залоге и выдаются кредитные средства, с помощью который покупатель рассчитывается с продавцом;
  • собственник получает только часть личных средств покупателя, а банк выдает обязательство выплатить остальную часть суммы, которой не хватает. После этого делается регистрация залога на финансовое учреждение и передача прав собственности. Дальше продавец получает оставшуюся часть суммы;
  • создается предприятие, на которое оформляется недвижимость. Дальше заемщик выкупает акции созданной компании, при этом выплачивая кредит. А право собственности оформляется на эту компанию.

Что лучше для бизнеса лизинг или ипотека?

В настоящее время эксперты считают, что лучше воспользоваться лизингом, чем несовершенной ипотекой.

Под лизинг можно брать не только средства передвижения, а также другие объекты собственности. В этой ситуации лизинговая компания дает средства в займы, но становиться собственником помещения до того времени, пока юридическое лицо не выплатит весь кредит.

Основным достоинством лизинга является то, что данная схема четко прописана в законодательстве. Но существует нюанс, если лизинговая компания станет банкротом, то ее имущество может отойти как возмещение долгов к третьим лицам.

Риск существует в любом случае. Банкиры считают, что предприниматели в состоянии влиять на условия предоставления займа и советуют выходить из тени, так как это позволит получать лучшие условия предоставления лизинга или ипотеки.
https://urist.one

Коммерческая ипотека для физических лиц: обзор лучших банков

На рынке недвижимости представлены не только квартиры и дома, требуемые физическому лицу, но и нежилая собственность, в которой нуждаются различные организации и производственные предприятия.

Юридическими лицами и предпринимателями ипотека на коммерческую недвижимость используется для расширения складских помещений, производственных линий, торговых и административных площадей.

Такой вариант оформления новой собственности многими организациями признается особенно выгодным, а для некоторых – единственно возможным способом закрепить и увеличить сферу своего влияния, так как свободные финансовые ресурсы в достаточном количестве есть далеко не во всех успешно развивающихся компаниях.

Наиболее актуальна тема покупки недвижимости для предпринимателей и руководителей малого и среднего бизнеса. Для физлиц, приобретающих коммерческую недвижимость, данная покупка является возможностью извлечения стабильного дохода от сдачи объекта в аренду.

Особенности коммерческой ипотеки

Среди множества других банковских услуг отдельного внимания заслуживает коммерческая ипотека, позволяющая стать собственником нежилого фонда с привлечением банковских средств на тех же принципах, что и классический жилищный заем.

Программы ипотеки на коммерческую недвижимость – явление довольно новое для России. Первые целевые программы ипотечного кредита для юрлиц и предпринимателей возникли в течение последнего десятилетия.

Сравнительно низкая популярность объясняется тем фактом, что данные объекты собственности востребованы узкой категорией заемщиков, владельцами малого бизнеса, доля которых последнее время не превышает 1/10.

Для некоторых организаций покупка коммерческой собственности на постоянной основе ни к чему – более предпочтительной и менее обременительной выглядит аренда нежилой недвижимости для нужд компании.

Каждый случай ипотеки коммерческих объектов уникален и требует сугубо индивидуального рассмотрения.

Тем не менее есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:

  1. Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
  2. Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
  3. Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
  4. Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
  5. Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
  6. В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
  7. Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.

Необходимые документы

Руководителей предприятий и индивидуальных предпринимателей, намеренных в долгосрочной перспективе сократить расходы на осуществление деятельности, интересует возможность экономии на аренде.

Оформленный ипотечный кредит, как правило, бывает равнозначен арендной плате. Кроме того, платеж банку – величина фиксируемая договором, в то время как расходы на аренду со временем могут серьезно вырасти.

Процедура получения ипотеки на нежилую собственность включает несколько этапов. Особенностью данной программы является приглашение представителя банка для оценки финансовой ситуации с заемщиком, а также основательная подготовка к сделке. Помимо документов самого клиента, потребуется собрать бумаги на залоговый объект.

Покупка коммерческой недвижимости предполагает сбор документации при подготовке заявки в банк, однако единого перечня, который необходимо предоставить на оформление, не существует. Каждый банк самостоятельно определяет точный список с учетом индивидуальной ситуации и статуса клиента.

Таким образом, для оформления коммерческой ипотеки для физических лиц, предпринимателей, должностных лиц организации списки будут различаться.

Документы для физического лица и для юридического

Независимо от статуса заемщика, перед оформлением займа собирают стандартный перечень бумаг:

  • Гражданский паспорт.
  • Документ о вступлении в брак, рождении детей (при наличии).
  • Военный билет (если заемщик является военнообязанным).
  • Свидетельство о присвоении номера налогоплательщика.
  • Выписки по банковским счетам.
  • Документы, подтверждающие имущественное положение, – свидетельства на собственность.
  • Предварительный договор купли-продажи на приобретаемый объект.
  • Заключение экспертов о стоимости недвижимости.
  • Страховые документы (личная страховка, страхование собственности).
  • Документ, подтверждающий права продавца на объект продажи и отсутствие обременений.

Вышеуказанный список готовится в случае приобретения физическим лицом, ИП или организацией в обязательном порядке. Остальные бумаги собирают, исходя из требований финансового учреждения.

Документация для организаций

Чтобы приобрести бизнес-недвижимость в интересах организации, собирают перечень, отражающий финансовое положение и степень экономической надежности будущего заемщика. Представитель организации готовит:

  • Полугодовой отчет товарно-денежного оборота.
  • Бухгалтерские отчеты, отражающие расходы и доходы юридического лица.
  • Выписку по счетам юрлица и движениям по ним.
  • Бухгалтерский баланс предприятия.

Дополнительно для ИП потребуется представить в банк:

  • Свидетельство индивидуального предпринимателя.
  • Налоговую декларацию о доходах.
  • Справку об отсутствии задолженностей по налоговым платежам.
  • Выписку из ЕГРИП.
  • Если деятельность подлежит лицензированию – соответствующее разрешение.

Дополнительно при оформлении займа предоставляют документы главные лица компании:

  • Документ, подтверждающий стаж работы конкретного лица в должности руководителя предприятия (не менее 6 мес.).
  • Сведения о трудовом доходе руководителя.

Требования к объектам недвижимости

В силу высокого риска сотрудничества с частными компаниями, особенно представителями малого и среднего бизнеса, сфера кредитования покупки коммерческой недвижимости недостаточно широко развита. Ограничениями для расширения деятельности в данном направлении являются:

  1. Неготовность многих кредиторов рисковать собственными финансами в случае невозврата.
  2. Ограниченная зона действия ипотечных программ.
  3. Малое число действующих предложений, в рамках которых выдвигается целый ряд условий банка в отношении приобретаемой собственности.

Коммерческое помещение для физических лиц и организаций должно отвечать определенным параметрам, влияющим на ликвидность залога:

  • площадь от 150 квадратных метров;
  • объект является частью капитальной застройки;
  • отсутствуют обременение и претензии на недвижимость со стороны третьих лиц;
  • место расположения – в регионе оформления займа.

Коммерческая ипотека для физических лиц и организаций позволяет приобрести помещения, предназначенные для:

  • административных потребностей;
  • торговли;
  • организации производства;
  • создания новых точек в сфере обслуживания.

Тщательное изучение предложений, действующих на конкретной территории, позволит выбрать оптимальный вариант оформления.

Какие банки предоставляют

Поиск лучшего предложения следует начинать с отбора финансовых учреждений, предоставляющих такую услугу, как ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций. Параметры подобных вариантов кредитования более жесткие, а сроки погашения – небольшие.

Отправка запроса сразу в банки, работающие по бизнес-ипотеке, позволит выявить наиболее выгодные предложения.

Рекомендуется обратить внимание на кредитование покупки имущества банками из числа ведущих финансовых структур:

  • Сбербанк.
  • ВТБ 24.
  • Альфа-Банк.
  • РСХБ.
  • Росбанк.
  • Абсолют.

Изучив информацию по каждому из предложений, заемщику будет проще определить наиболее подходящий по условиям и требованиям заем.

Сбербанк

Воспользоваться проектом «Бизнес-Недвижимость» могут представители малого бизнеса и предприниматели, намеренные приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку под залог имеющегося имущества с одновременным погашением взятых ранее долгов перед другими кредиторами, включая компании-лизингодатели.

  • В Сбербанке возможно оформление займа для уже введенных в эксплуатацию и строящихся объектов при условии ведения застройки аккредитованными компаниями.

Основные параметры предложения:

  • Кредитная линия от 150 тысяч до 200 миллионов рублей в зависимости от места расположения. В отдельных городах лимит кредитования достигает 600 миллионов рублей.
  • Минимальный процент от 11,8%.
  • Срок погашения не более 10 лет.
  • Сумма минимального первого взноса ограничена 25% от оценочной стоимости объекта, для сельской местности – от 20%.

В качестве дополнительного обеспечения кредитор может запросить привлечение поручителей и гарантийных писем от других компаний. Данная возможность особенно выгодна ИП, которым нужно убедить банк в своей надежности и своевременном возврате долга.

ВТБ 24

Программа ВТБ 24 рассчитана на все виды объектов для коммерческого использования и предлагает:

  • кредитную линию 10 млн рублей;
  • ставку в размере 13,5% годовых;
  • срок погашения в пределах 10 лет.
Читаем по теме:  Ипотека на постройку нового дома

Особенностью предложения является пониженный размер первого взноса – от 15 процентов оценочной стоимости приобретаемого объекта, а при готовности предоставления дополнительного залогового обеспечения можно и вовсе обойтись без первого взноса.

Группа ВТБ Банк Москвы позволяет купить по бизнес-ипотеке земельные участки стоимостью до 150 миллионов рублей со сроком возврата до 7 лет.

Заемщику разрешается купить жилую собственность с возможностью дальнейшего перевода в нежилой фонд. Вместо первого взноса допускается использовать дополнительный залог, гарантийный депозит, поручительство гарантийного фонда.

Росбанк

Ипотечное предложение Росбанка предполагает индивидуальные условия оформления в следующих рамках:

  • ставка 13,34–15,19%;
  • сумма займа – 1–100 млн рублей;
  • погашение в течение 3–84 месяцев.

Возврат долга осуществляется равными платежами, всей суммой сразу либо по согласованному индивидуальному графику.

Альфа-Банк

Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку на сумму 2,6-78 млн рублей поможет Альфа-Банк. Величина первого взноса должна быть не менее 20,0%. Заем выдается под 18 процентов годовых.

Россельхозбанк

Оформить заем предприятиям и физическим лицам, намеренным стать собственниками нового нежилого объекта, Россельхозбанк предлагает по индивидуальным процентным ставкам (от 11,5%) на сумму до 20 млн рублей. Кредит выдается на 10 лет без требования первоначального взноса.

Выдача денежных средств предполагает взимание комиссии с заемщиков-организаций. Полученные средства можно потратить не только на приобретение, но и ремонт недвижимого имущества. В качестве обеспечения клиент может предложить поручительство, автотранспорт или оборудование в залог.

Абсолют Банк

Программа АКБ Абсолют предусматривает максимально комфортное и быстрое оформление займа под 17,45% годовых на сумму не менее 1 млн рублей.

Окончательная сумма ограничена 60 процентами от оценочной стоимости объекта, при предоставлении дополнительного залога можно увеличить размер кредитной линии до 80%, но не более 9–15 млн рублей (в зависимости от региона размещения).

Каждое из предложений имеет свои уникальные особенности, учет индивидуальных потребностей коммерческих структур. Учет всех параметров позволит подобрать лучший вариант кредитования.
http://kredit-blog.ru

Условия кредитования и виды коммерческой недвижимости

Государственной поддержки для полнокровного развития малого бизнеса на сегодня недостаточно. Этот факт известен коммерческим банкам. Поэтому они с каждым годом все более активно выдают кредиты индивидуальным предпринимателям, которые фактически являются физическими лицами. Очень востребованы займы на покупку недвижимости, в том числе коммерческой.

При этом условия и требования банков постепенно становятся все более лояльными.

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании и тратить их на покупку необходимых торговых или производственных площадей. Поэтому и желающих получить подобные кредиты немало.

Купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу можно, но нужно разбираться в некоторых тонкостях этого вида кредитования.

Коммерческая ипотека — относительно молодое направление для российских банков, оно связано с повышенными рисками.

При грамотном подходе с помощью этого финансового инструмента можно получить возможность выгодно инвестировать средства в собственность, а не в аренду.

Виды коммерческой недвижимости

С помощью кредита возможно приобретение самых разных видов коммерческой недвижимости:

  • торговые площади;
  • помещения для размещения производства;
  • складские помещения;
  • офисы;
  • концертные и спортивные залы;
  • гостиничные комплексы.

Коммерческая ипотека для физических лиц не выдается на жилую недвижимость и некоторые другие объекты:

  • квартиры;
  • гаражи;
  • дачи.

Есть еще одно ограничение: выбранная вами коммерческая недвижимость не должна быть частью уставного капитала юридического лица. Кроме того, у банка могут быть дополнительные требования к объекту залога.

Пример: в Москве коммерческая ипотека для физических лиц редко выдается на недвижимость, расположенную в хрущевках. Все нюансы лучше заранее уточнять в выбранном банке.

Требования к заемщику

Ипотека на приобретение разнообразной коммерческой недвижимости физическим лицом выдается определенным категориям граждан:

  • индивидуальным предпринимателям;
  • управленцам и топ-менеджерам компаний;
  • владельцам собственного дела.

В случае банкротства индивидуального предпринимателя все его имущество может пойти на погашение долгов. В этом и состоит основная опасность кредитования малого бизнеса. Многие отмечают, что иностранному гражданину получить ипотеку гораздо проще, чем российскому предпринимателю взять в долг для развития бизнеса в родной стране.

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость считается более доступной.

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость тоже считается более доступной отчасти потому, что ликвидация ИП возможна за очень короткие сроки, а для юрлица эта процедура может растянуться на многие месяцы.

Поэтому ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается только тем заемщикам, которые соответствуют определенным требованиям:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита;
  • у заемщика нет долгов перед налоговыми органами и государством;
  • отсутствие просроченных задолженностей по другим банковским кредитам, хорошая кредитная история;
  • клиент не является банкротом.

Требования к бизнесу

Прежде чем выдать вам кредит, банк должен проанализировать доходность и стабильность бизнеса. В идеале ваше дело должно обладать следующими параметрами:

  • с момента регистрации ИП прошло не менее полугода;
  • баланс на расчетном счету всегда положительный;
  • есть позитивная тенденция в развитии бизнеса;
  • доходы стабильны, контрагенты надежны.

Большое значение имеет и вид предпринимательской деятельности, для осуществления которой вам нужна коммерческая недвижимость. Есть виды деятельности, которые не приветствуются кредиторами:

  • игорный бизнес;
  • производство табачных изделий и алкоголя;
  • сельское хозяйство;
  • шоу-бизнес во всех его проявлениях;
  • торговля на рынке ценных бумаг.

Список видов бизнеса нон-грата в конкретном банке может отличаться от вышеприведенного. Для получения достоверной информации всегда уточняйте данные по месту получения ипотеки.

Что нужно для подачи заявки

Жилищный кредит для рядового гражданина на квартиру или дом может быть одобрен всего по двум документам. Коммерческая ипотека для физических лиц требует анализа прибыльности вашего бизнеса, а также вашей собственной благонадежности.

Вот список личных документов, которые чаще всего требуют в банке:

  • паспорт;
  • водительские права;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (если есть);
  • СНИЛС.

Список документов, касающихся бизнеса, более обширен:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • лицензии на ведение определенных видов деятельности;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  • бухгалтерская отчетность за 1-2 года;
  • информация об основных средствах, расчетах с контрагентами;
  • сведения о кредитах;
  • отчет обо всех операциях по расчетному счету.

Если сумма кредита достаточно большая, могут потребовать дополнительную документацию, подтверждающую стабильность ваших доходов:

  1. договоры аренды или документы о праве собственности на занимаемые фирмой помещения;
  2. договоры с ключевыми клиентами и поставщиками.

Объем информации, которую требуется проанализировать банку при рассмотрении заявки физического лица на коммерческую ипотеку, очень значителен.

Сроки принятия решения больше, чем при ипотеке на жилую недвижимость для работников по найму.

В сравнении с предложениями по ипотеке для рядовых граждан, условия кредитования для коммерсантов имеют ряд отличий. Вот типовое предложение по коммерческой ипотеке:

  • срок кредита от 3 до 15 лет;
  • сумма зависит от возможностей заемщика;
  • залогом является сама кредитная недвижимость;
  • первоначальный взнос — не менее 15%;
  • ставка по кредиту определяется индивидуально и начинается от 10%.

Разница заметнее всего проявляется в длительности (для рядового гражданина — до 30 лет), обязательном первоначальном взносе и сумме займа (она может достигать нескольких десятков миллионов рублей).

Если сумма крупная, кредитор наверняка потребует от физического лица поручителя из ближайших родственников или совладельцев бизнеса.

Некоторые банки с целью привлечения клиентов разрабатывают специальные предложения:

  • возможность воспользоваться кредитными каникулами на срок до 6 месяцев в случае форс-мажора;
  • составление индивидуального графика платежей по запросу клиента;
  • отсутствие скрытых комиссий и минимизация платных услуг;
  • досрочное погашение без штрафов и переплат;
  • дополнительный залог не обязателен.

В некоторых банках возможно одобрение еще до приобретения самого объекта, то есть у вас есть некоторое время (в среднем 2 месяца) для поиска объекта, который подойдет вам и устроит кредитора.

Всем известно, что получение ипотеки для ИП — непростая задача, но сегодня все больше банков идут физическим лицам навстречу и выдают выгодные кредиты под залог ипотечной недвижимости.

Особенности ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью

Одним из важных нюансов ипотеки на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом является невозможность оформления залога на предмет сделки до того, как право собственности перешло от продавца к заемщику.

В связи с этим при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью используются сложные схемы.

Если продавец готов ожидать получения денег за недвижимость больше месяца, можно воспользоваться следующей схемой:

  • заключается договор между продавцом и заемщиком, будущим собственником;
  • заемщик передает продавцу аванс за недвижимость (первоначальный взнос по ипотеке, что оговаривается в соглашении с банком);
  • банк передает продавцу гарантийное письмо, подтверждающее, что после перехода права собственности на объект ипотеки к заемщику и оформления договора залога продавец получит оставшуюся сумму по сделке купли-продажи;
  • банк закладывает средства в ячейку банка;
  • проходит регистрация сделки купли-продажи и ипотечного договора в Росреестре, появляются соответствующие записи в ЕГРН;
  • оформляется договор залога, заемщик лично передает деньги продавцу, или продавец сам забирает их из ячейки. Порядок расчетов нужно определить заранее, чтобы у сторон на почве недоверия друг к другу не возникло желание отказаться от сделки.

Если продавец не готов ждать, можно предложить ему самому оформить залог на недвижимость при сделке:

  • покупатель передает продавцу аванс и гарантийное письмо от банка, которое подтверждает, что после
  • оформления залога на недвижимость продавец получит оставшуюся сумму по договору купли-продажи;
  • банк закладывает деньги в ячейку;
  • продавец закладывает недвижимость в банке, заключает договор купли-продажи с заемщиком и получает оставшуюся сумму из банковской ячейки;
  • после этого проходит регистрация перехода права собственности в Росреестре, и объект залога (ипотечная недвижимость) переходит к заемщику, оставаясь под обременением на весь сроки потеки.

Эта схема сложнее с точки зрения оформления, но она в равной степени приемлема для всех участников сделки.

Оплата страховки также является неотъемлемой части ипотечного кредитования физических лиц.

Чаще всего для получения коммерческой ипотеки банки требуют приобрести следующие виды полисов:

  • страхование самой недвижимости;
  • страхование титула (риска потери права собственности) сроком на 3 года.
Читаем по теме:  Кому и на каких условиях дают ипотеку на квартиру

Длительность страхования титула связана с исковой давностью. По истечении 3-х лет оспорить сделку невозможно в соответствии с российским законодательством.

При желании можно дополнительно застраховать физическое лицо от невыплаты ипотеки при непредвиденных обстоятельствах.

Учтите, что страховые компании тоже анализируют риски при продаже своих продуктов, поэтому если ваш бизнес по итогам проверки признают малонадежным, останется надеяться на собственные силы.

Эффективная ипотека для расчетливых людей

Если вы пришли к выводу, что вам необходима ипотека на коммерческую недвижимость, в первую очередь нужно составить план дальнейших действий. В общем виде он может выглядеть так:

  • поиск нужного объекта;
  • сбор документов для подачи заявки в банк;
  • поиск банка, в условия которого вас устраивают;
  • ожидание одобрения;
  • поиск другого банка в случае неудачи либо подготовка к сделке при одобрении заявки.

Все это выглядит просто и понятно только на бумаге. В жизни вам понадобится немало времени и сил, чтобы провести сравнительный анализ различных вариантов ипотеки, пообщаться с кредитными менеджерами, собрать документы и дождаться утвердительного ответа от кредитора.

Часто для индивидуального предпринимателя такая трата времени и сил является непозволительной роскошью.

http://ipotekar.com

Ипотека под коммерческую недвижимость в Сбербанке

Условия ипотечных кредитов для бизнесменов в Сбербанке жестче, чем для физических лиц. Обычным гражданам кредитная организация выдает займы:

  • под залог квартир в новостройках от 7,4%, на готовые — от 8,6%.
  • за ипотечный продукт «Бизнес-Недвижимость» Сбер просит от 11,8%, а за «Экспресс-Ипотеку» — от 15,5%.
Для долгосрочного кредита на крупную сумму это весьма большая разница.

Банки пока настороженно относятся к российскому малому бизнесу. Кредитор не в состоянии доподлинно выяснить реальную платежеспособность заемщика, так как ИП не может для подтверждения своего дохода предоставить форму 2-НДФЛ, а справка по форме банка — это менее надежная альтернатива.

К тому же, если заемщик откажется выплачивать долг перед банком, кредитной организации придется продать коммерческую недвижимость, под залог которой и был выдан займ. А сделать это намного труднее, чем продать жилую квартиру.

Коммерческая недвижимость это:

  • производственные помещения (цеха);
  • складские помещения;
  • офисы и конторы;
  • торговые площади;
  • недвижимость под различные отели, кафе, парикмахерские, сервисы и пр.

Ипотека нежилого помещения в Сбербанке

Ипотека Сбербанка для индивидуальных предпринимателей «Бизнес-Недвижимость»

Срок от одного месяца до 10 лет
% от 11,8%
Первоначальный взнос от 20% для заемщиков сельхозпроизводителей;от 25% — для остальных категорий. Если залоговая недвижимость уже готова к эксплуатации, то

первоначальный взнос не нужен.

Сумма от 150 000 рублей — для сельхозпроизводителей; от 500 000 рублей — для остальных категорий.От 5 000 000 рублей, если ипотека под залог готовой недвижимости (не для ИП).

До 200 000 000 рублей — максимум в регионах.

До 600 000 000 рублей — в Волгограде, Воронеже, Екатеринбурге, Иркутске, Казани, Краснодаре, Красноярске, Нижний Новгороде, Новосибирске, Омске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре, Санкт-Петербурге, Уфе, Челябинске, Балашихе, Красногорске, Мытищах, Одинцово, Подольске, Раменском, Хабаровске.

Обеспечение
  • под залог покупаемой недвижимости;
  • под залог доли в строительстве;
  • под залог готовых площадей, если приобретаемые строятся;
  • под залог жилой недвижимости;
  • под поручительство физических и/или юридических лиц;
  • с гарантией АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».
Страхование обязательное на залоговую недвижимость
Комиссия за просрочку платежа 0,1% от суммы просрочки за каждый день.

Требования к заемщику:

  • фирма или дело — резидент Российской Федерации;
  • выручка компании в год — не более 400 000 000 рублей;
  • до 70 лет на момент завершения договора;
  • срок деятельности предприятия: не меньше полугода (кроме сезонных работ); не меньше года — для сезонных.

Документы:

  • Заявление-анкета по форме Сбербанка;
  • Учредительные и регистрационные документы юридического лица/ИП;
  • Финансовая отчетность предприятия;
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Кредит Сбербанка «Экспресс-Ипотека» под коммерческую недвижимость

«Экспресс-Ипотеку» в Сбербанке получить проще, но процентная ставка здесь очень высокая, не каждый бизнесмен может себе позволить такое расточительство — от 15,5% годовых!

Условия кредитования:

Цель Физические лица, выступающие собственниками бизнеса, — для покупки жилой и коммерческой недвижимости.ООО и ИП (выручка не более 60 000 000 в год)  — для покупки коммерческой недвижимости.

Только под залог готовой недвижимости.

Сумма До 5 000 000 рублей, до 10 000 000 рублей в некоторых городах (список на официальном сайте Сбербанка).
Срок От полугода до 10 лет.
% 15,5%
Обеспечение
  • под залог покупаемой недвижимости;
  • под поручительство физического или юридического лица.
Первоначальный взнос
  • 25% стоимости на жилую недвижимость;
  • 20% стоимости — для некоторых надежных заемщиков Сбербанка;
  • 30% на коммерческую недвижимость;
  • 25% стоимости — на нежилую недвижимость для некоторых надежных заемщиков Сбербанка.
Страхование Обязательное на залоговую недвижимость.
Комиссия за просрочку платежа 0,1% от суммы просрочки за каждый день.

Требования Сбербанка:

Для заемщика ИП или владелец малого бизнеса с выручкой не более 60 000 000 в год;23-60 лет;

Наличие расчетного счета в отделении, где оформляется ипотека (если нет, то открыть).

Для бизнеса Не моложе 12 месяцев.

Сбербанк вправе потребовать дополнительные документы, которые докажут финансовую состоятельность заемщика.

К сожалению, на сайте Сбербанка нет ипотечных калькуляторов для расчета коммерческой ипотеки. Но вы можете рассчитать размер платежей с помощью любого другого инструмента, введя в поля сумму кредита, срок и процентную ставку, например:

ras

результат:

rass
https://bankinrussia.ru

Ипотека на коммерческую недвижимость в 2018 году

В этой статье мы рассмотрим ипотеку на коммерческую недвижимость в 2017 году для физических лиц. К такой недвижимости относятся склады, офисы, торговые павильоны, отели, магазины и кафе. Стоимость её довольно высока и именно поэтому всё большую популярность приобретает ипотечное кредитование коммерческих помещений.

Воспользоваться кредитом для покупки нежилых объектов чаще всего хотят начинающие предприниматели или люди, заинтересованные в выгодном вложении собственных средств.

Однако при обращении в банк они зачастую получают ответ, что оформить ипотеку на коммерцию может только юридическое лицо. То есть кредит оформляется на фирму, у которой есть обороты и прибыль. И сама недвижимость тоже будет в собственности компании, а не физического лица.

Конечно же этот вариант им совершенно не подходит. А ведь только такую программу исключительно для юридических лиц предлагают такие ведущие банки как ВТБ 24, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и др. Ничего больше обычному заемщику они предложить не могут для покупки коммерческой недвижимости.

Что же делать? Не переживайте. Есть банки, которые готовы выдавать физическим лицам ипотеку на коммерческую недвижимость в 2017 году. Рассмотрим некоторые из них.

Ипотека на коммерцию от МКБ

Московский Кредитный Банк (МКБ) предоставляет ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц на срок до 20 лет. Несомненным преимуществом является возможность рассмотрения всех источников дохода, в том числе с альтернативной формой подтверждения (доходы от аренды, дивиденды и пр.).

Ставку по кредиту банк назначает индивидуально каждому заемщику.

Но в случае если являетесь клиентом банка, а также оформите страховку и заплатите комиссию за снижение ставки, то вам будут доступны следующие минимальные ставки по кредиту: 14,9% (взнос не менее 40%), 15,4% (взнос от 20% до 40%) и 16,4% (взнос от 15% до 20%).

Ипотека на коммерцию от Абсолют банка

Абсолют банк предлагает ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц по ставке 19,95% на срок до 10 лет. Если вы оплатите комиссию банка за снижение ставки, то она составит 17,45%. Банк позволяет привлечь до четырёх созаёмщиков.

Обязательный первоначальный взнос составляет 40% от стоимости объекта. Однако если вы можете предоставить дополнительную недвижимость в залог, то первоначальный взнос будет снижен до 20%.

В Москве и Санкт-Петербурге максимальная сумма кредита ограничена 15.000.000 рублей.

Совкомбанк ипотека на коммерческую недвижимость

Одним из наиболее активно кредитующих нежилые помещения банков является Совкомбанк. Вы можете оформить ипотеку сроком до 20 лет, а ставки начинаются от 15,5%. При этом у Совкомбанка нет комиссии за выдачу кредита. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% и от его увеличения ставка не меняется.

  • Сумма кредита максимальная – 20.000.000 рублей.

АК Барс ипотека на коммерческую недвижимость

ПАО АК Барс предоставляет ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц по ставке от 16% по программе «АК Барс – бизнес». В случае отказа от имущественного и личного страхования надбавка к ставке составит 1%.

Минимальный первоначальный взнос в этом банке – 40% от стоимости недвижимости, а срок кредитования до 10 лет.

Несомненным плюсом является то, что поручитель не требуется. А минус этой программы в том, что максимальная сумма кредита ограничена 10.000.000 рублей.

Ипотека на нежилую недвижимость от БФА Банка

БФА Банк предоставляет ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц на срок до 25 лет. При этом купить объект можно как на вторичном рынке, так и в строящемся доме (аккредитованом в банке). При первоначальном взносе от 30 до 50% ставка составит от 17,25%.

При взносе свыше 50% ставки по кредиту будет от 16,75%. Данный банк предлагает одну из наиболее высоких сумм кредита – можно получить в ипотеку до 25.000.000 рублей.

Наш небольшой обзор банков показывает, что хотя многие ведущие банки не готовы разрабатывать программу ипотечного кредитования нежилых помещений для физических лиц, тем не менее есть банки готовые выдавать такой кредит.

Их предложения пользуются спросом, т.к. дают возможность обычным заемщикам купить коммерческое помещение без дополнительной волокиты с привлечением юридического лица и пр.
http://ipoteka.msk.ru/

Ссылка на основную публикацию